Ako správne prenajímať byt?

Premýšľate, že svoje peniaze investujete do bytu, ktorý potom budete prenajímať? Ako vybrať ten správny? A oplatí sa to vôbec? Na trhu je obrovský počet bytov na prenájom a záujemcovia si môžu vyberať zo širokej ponuky. Vybrať však nehnuteľnosť, kde parametre cena / kvalita / výnosnosť sú adekvátne, je však niekedy umením.


Lokalita na prvom mieste

Hovorí sa, že pri nehnuteľnosti sú najdôležitejšie tri veci: lokalita, lokalita a lokalita. Dobrá lokalita sa vyznačuje predovšetkým dobrou dopravnou dostupnosťou a ponukou najrôznejších služieb.

Súčasným trendom je napríklad výstavba nových bytov v okolí Bratislavy, ktoré navyše často vznikajú na „poliach“. Takéto byty sú však ťažko prenajímateľné, a ak sa takýto byt podarí prenajať, bude sa musieť majiteľ spoľahnúť predovšetkým na mladších a menej stabilných nájomníkov, ktorí budú platiť aj nižšie nájomné. To potvrdzuje aj odborník na prenájom bytov: Ľudia chcú často bývať blízko svojho pracoviska alebo miesta, kde majú deti škôlku, školu a pod.. Ak niekto chce bývať v mieste svojho pracoviska, bude zháňať prenájom len v danej lokalite. Ak je niekto obmedzený finančne, potrebuje bývať rýchlo a nevadí mu dochádzať, bude mať vplyv na prenájom cena.

Kde kúpiť byt?

Je lepšie vybrať byt priamo v najväčších mestách našej republiky alebo sa poobzerať inde? Všeobecne možno napísať, že byty vo veľkých mestách sú stále predražené. Pokles cien sa stále ešte u nekvalitných nehnuteľností v týchto mestách nezastavil.

U niektorých menších miest s nižšou mierou nezamestnanosti cena bytov začala rásť a rentabilita (v tomto prípade ročná návratnosť alebo výnosnosť) je znateľne vyššia ako v prípade najväčších miest. Tohto názoru je aj odborník na trh nehnuteľností a investičný poradca: V Bratislave aj Košiciach sa priemerná čistá rentabilita pohybuje okolo 3% ročne, čo je veľmi málo. V mestách mimo Bratislavu a Košíc je pomer nájmu k cene nehnuteľnosti vyšší, teda návratnosť investície je rýchlejší. Na druhú stranu vo väčších mestách ľahšie zoženiete nájomníka. Takže ideálnym kompromisom je stredne veľké mestá, kde žije 20-100 tisíc obyvateľov.

Časová náročnosť

Ďalším vplyvom je aj časová náročnosť, ktorú je potrebné vynaložiť pre správu vlastných nehnuteľností. Všeobecne platí, že po lepších bytoch (rekonštruovaných v dobrom stave) je dopyt vyšší a možno si vybrať aj kvalitnejšieho nájomcu. Nezaplatené nájmy či zálohy, alebo náhradu za zdevastovaný nábytok tak riešiť pravdepodobne vlastník nebude. Platí tiež, že nehnuteľnosť by mal mať investor vo svojej blízkosti, čím ju má dlhšie od miesta svojho bydliska, tým je jej správa ťažšie.

Z tohto dôvodu investičný expert radí, aby sa investori združovali: Správa nehnuteľnosti a starostlivosť o nájomníkmi vyžaduje nejaký čas. Logicky je efektívnejšie, ak spravujete väčšie portfólio nehnuteľností, ekonómie tu používa termín úspory z rozsahu. Preto sa dnes aj majetnejší investori často združujú a spravujú nehnuteľnosti formou fondov kvalifikovaných investorov.

Investičný expert tiež odporúča zvážiť možnosti investícií do realitných fondov: Menší investor má možnosť podobným spôsobom investovať do nájomných nehnuteľností prostredníctvom klasických realitných fondov. Investície rádovo do desať miliónov je rozumnejšie, s ohľadom na širšiu diverzifikáciu, riešiť prostredníctvom fondu nehnuteľností, povedal investičný expert. Pre mnoho ľudí je to navyše jediná voľba, pretože nemajú dostatočný kapitál na nákup celej nehnuteľnosti, dodal.

Akú veľkosť?

Malú garsónka alebo skôr väčšie byty? Ak chceme nehnuteľnosť určenú výhradne na prenájom a svoju bytovú potrebu máme už zaistenú, odporúča sa voliť skôr menšie nehnuteľnosti, pretože po nich existuje ako väčší dopyt, tak aj miera rentability je vyššia. Garsónka s balkónom, či viacizbový byt s nepriechodnými izbami môže byť riešením.


Cena nie je všetko

Najnižšia cena však nie je všetko. Malé byty v žalostnom stave, v technicky nevyhovujúcich budovách či vedľa rušnej ulice, pravdepodobne za slušnú cenu neprenajmete. Čo je však dôležité, kvalita nájomníkov nebude v tomto prípade vysoká.

Všeobecne však platí, že nehnuteľnosť musí pôsobiť vzdušne a príjemne. Do bytu, kde plocha je menšia ako 30 m2 alebo má zbytočné malé miestnosti, ktoré môžu obmedzovať plynulý pohyb, radšej vôbec neísť. Rekonštruované nehnuteľnosti sa všeobecne prenajímajú lepšie, pravdepodobne budete mať viac záujemcov. Na druhej strane sú v prípade zanedbaných tehlových alebo panelových bytov potreba vynaložiť sumy až v rádoch tisícov eur, čo výnosnosť z prenájmu danej nehnuteľnosti veľmi zníži.

Nadrobno vylepšujte, nič ale nezatajujte

Ak nehnuteľnosť už máte a plánujete ju prenajať, existujú najrôznejšie „vylepšováky“, ktoré vám pomôžu nehnuteľnosť lepšie prenajať.

Fotografovaníe a ponúkanie nehnuteľnosti je jedným z nich takzvaný staging, čo je umelé vylepšenie danej nehnuteľnosti pomocou depersonalizácie (odosobnenie). Drobné nenákladné vylepšenia interiérov môžu nehnuteľnosti výrazne pomôcť. Ak fotografujete nehnuteľnosť, všetky prebytočné veci dajte preč, starostlivo upracte a potom si pri fotke pohrajte s farbami a svetlom. Snažte sa, aby nehnuteľnosť u potenciálneho nájomcu (alebo kupca) vzbudila pozitívne emócie, a on tešil sa na to, že si nehnuteľnosť bude môcť sám vybaviť. Princípy stagingu prispejú k tomu, aby sa nehnuteľnosť rýchlejšie prenajala, a môžu mierne prispieť aj na výslednej výške nájmu.

Pokiaľ máte dohodnuté schôdzky, vystupujte korektne. Nie je vhodné, aby bol byt obývaný nájomníkmi, a ak áno, vždy zmluvne zaistite, aby bolo možné pri konci prenájmu nehnuteľnosť ponúkať iným záujemcom. V tomto prípade musí byť nehnuteľnosť udržiavaná práve podľa zásad stagingu. Ponuka sa môže zdať na internete lákavá, vstúpiť však následne do zanedbaného bytu plného cudzojazyčných robotníkov, pachového zápachu zo záchodu, ktorý je navyše preplnený vecami, znamená pre záujemcov rozplynutie všetkých jeho snov o tomto bývaní.

Tiež je nutné venovať čas právnemu zabezpečeniu jednotlivých zmlúv. Najhoršie, čo sa totiž majiteľovi môže stať, je nájomník, ktorý má zle spísanú zmluvu s nejasnými povinnosťami. Niektorí nájomcovia tiež odmietajú platiť počas 3-mesačnej výpovednej lehoty nájomné, čo môže byť veľký problém. Preto výberu vhodného nájomníka a spísaniu zmluvy by mal majiteľ venovať veľkú pozornosť.

TIP: Ako vybrať dobrého nájomníka? Užitočné rady a tipy ako vyberať nájomníka.

Záver

Riziká u nehnuteľností sú pomerne vysoké, a ak chcete voliť nehnuteľnosť na prenájom, všetko si starostlivo premyslite. Nákup nehnuteľností vo veľkých mestách, ktoré by boli výhradne určené na prenájom, sa v súčasnej dobe neoplatí.

Rentiérstvo v podobe vlastníctva niekoľkých bytov sa zdá lákavé, ale často sa jedná o regulárnu prácu, kedy je potrebné všetko starostlivo strážiť. Existujú oveľa atraktívnejšie investície s vyššou výnosnosťou, kde pre ich správu musíte obetovať len minimum času.


  • Peter

    najdôležitejšie je vedieť, ako zohnať nájomníka …, rozhodne by som to nenechával na realitných kanceláriách, pretože nájomníci uprednostňujú byty bez RK, ktoré sú hneď počas mesiaca preč, kdežto propagované byty s RK bývajú často kľudne pol roka bez nájomníka, než sa nájde nejaký ochotný zaplatiť províziu RK

    potom už nájomná zmluva … A najdôležitejšia vyúčtovanie a zálohy spotreby, ale to už je všetko individuálne

  • MoGa

    Ja si myslim, ze nejde ani tak o velkost mesta, ale o prilezitosti (pracovne a studijne), ktore sa tam vyskytuju. (no a to sa prejavi neskor na trhovej cene nehnuteľnosti)
    A k tomu staggingu – myslim, ze zase zalezi na situacii. Pre zahranicneho pracovnika je urcite vyhodou, ked je byt kompletne vybaveny a nemusi sa zaoberat doplnkami.

  • m.konecny

    Moje zásady sú nasledovné:

    1. Vhodná lokalita. Mám šťastie, Bratislava je „mesto študentov“, takže sa snažím byty kupovať v tesnej blízkosti univerzít.

    2. Byty prenajímam v perfektnom stave. Hlavne aby kúpeľňa stála za to a celkovo – musí vyžarovať novotou alebo rekonštrukciou.

    3. Teraz niečo, čo som pobral od našej firmy, kde pracujem: netlačiť na cenu. Pokiaľ viem, že sa dá byt prenajať za 350€ – 400€ za mesiac (bez poplatkov), dám cenu 350€. Nestalo sa mi, že by som mal výpadok nájomníka. Väčšinou mám šťastie na dobrých študentov (študentky :) ), takže sú tam rovnako dlho. Poznám človeka, ktorý to robí naopak a má stále problémy s odchodmi. Ani si nemyslím, že by na tom v konečnej fáze viac zarábal. Aj čas sú peniaze.

  • m.konecny

    Moje zásady sú nasledovné:

    1. Vhodná lokalita. Mám šťastie, Bratislava je „mesto študentov“, takže sa snažím byty kupovať v tesnej blízkosti univerzít.

    2. Byty prenajímam v perfektnom stave. Hlavne aby kúpeľňa stála za to a celkovo – musí vyžarovať novotou alebo rekonštrukciou.

    3. Teraz niečo, čo som pobral od našej firmy, kde pracujem: netlačiť na cenu. Pokiaľ viem, že sa dá byt prenajať za 350€ – 400€ za mesiac (bez poplatkov), dám cenu 350€. Nestalo sa mi, že by som mal výpadok nájomníka. Väčšinou mám šťastie na dobrých študentov (študentky :) ), takže sú tam rovnako dlho. Poznám človeka, ktorý to robí naopak a má stále problémy s odchodmi. Ani si nemyslím, že by na tom v konečnej fáze viac zarábal. Aj čas sú peniaze.

  • Peter

    najdôležitejšie je vedieť, ako zohnať nájomníka …, rozhodne by som to nenechával na realitných kanceláriách, pretože nájomníci uprednostňujú byty bez RK, ktoré sú hneď počas mesiaca preč, kdežto propagované byty s RK bývajú často kľudne pol roka bez nájomníka, než sa nájde nejaký ochotný zaplatiť províziu RK

    potom už nájomná zmluva … A najdôležitejšia vyúčtovanie a zálohy spotreby, ale to už je všetko individuálne

Doporučiť inzerát

Email Agent

TOPlist TOPlist TOPlist