Ako vybrať dobrého nájomníka?

Nájsť a kúpiť byt za výhodnú cenu je len jedna strana mince úspešného investovania do realít. Okrem toho musíme svoj byt vedieť aj dlhodobo prenajať. To znamená nájsť dobrých nájomníkov a poskytovať im kvalitný servis, aby sa u nás cítili naozaj doma a radi nám za prenájom platili.


Nájsť nájomníka nebýva dnes vždy jednoduché. A ak už nejakého zoženieme, často sa nám stane, že narazíme na takzvaného „nájomného turistu“. Nájomný turista riadne platí prvé dva tri nájmy, potom ale platiť prestane a nám trvá mnoho mesiacov, než sa ho zbavíme, a ďalších niekoľko mesiacov, než nájdeme nového nájomníka. Výnosy mnohých prenajímateľov sú potom často na polovici toho, čo by mohli získať celoročne prenajatým bytom. To našimi kalkuláciami s výnosmi poriadne otrasie a investovanie do nehnuteľností potom prestáva byť úplne zaujímavé.
 
Poznám prenajímateľov, ktorí majú v rovnakom dome byt zhruba rovnakých dispozícií, a napriek tomu má jeden z nich dlhodobo spoľahlivé nájomníkmi, kdežto druhý naráža na neplatičov a vandalov. Riešenie je jediné: prevencia. V skutočnosti na lotra môže s obdobnou pravdepodobnosťou naraziť každý, kto byt prenajíma. Rozdiel je v tom, ako sa k nemu postavíme. Ak si dovolíme pustiť neplatičov do bytu, zákonite nás čaká strata minimálne v objeme niekoľkých mesačných nájmov. Do značnej miery tomu môžeme predchádzať. A dnes si povieme, ako na to.
 

Tu je niekoľko pravidiel, ktorými sa riadia úspešní:

Nie som chamtivý
Každý mesiac, kedy nemáme byt prenajatý, prichádzame minimálne o desať percent zo svojho výnosu (jeden mesiac = 1/12 ročného nájmu + náklady na byt, ktoré hradí nájomník). Pre nájomníkov je výška nájmu (najmä u malých bytov) „na prvom mieste“, preto ak stanovíme nájom o päť percent nižšie, než je na trhu obvyklé, je pravdepodobné, že sa v krátkej dobe objaví niekoľko záujemcov. Môžeme si tak vyberať tých, o ktorých získame presvedčenie, že môžu byť spoľahlivými nájomníkmi (napr. uprednostniť dievčinu, ktorá sa do mesta presťahovala za prácou pred starším pánom hľadajúcim byt po rozvode a pod.).

Pokiaľ máme byt v nesprávnej lokalite alebo predražený, potom sme odkázaní na jedného záujemcu za pár mesiacov a už ho nebudeme tak starostlivo skúmať – radi sa s ním dohodneme, len aby sme byt už obsadili. A to je zásadná chyba. Keď budeme žiadať o niečo nižší nájom, získame možnosť výberu medzi viacerými možnými nájomníkmi, prenajmeme byt rýchlejšie, ale navyše – náš nájomník si pravdepodobne bude bytu vážiť a dlhšie v ňom vydrží, bude si totiž vedomý toho, že inde by za porovnateľný byt platil viac. V dôsledku tak znižujeme fluktuáciu nájomníkov a šetríme náklady s hľadaním nového nájomcu.


Dôverujem, ale preveruj
Nájomný turizmus sa rozmáha vo veľkom, realitní makléri už v niektorých lokalitách vytvárajú zoznam ľudí, ktorí takto zneužívajú nižší dopyt po nájomnom bývaní a dôveru prenajímateľov. Existujú však mechanizmy, ako si nájomníka preveriť.

Uvedomte si, že hľadáte spoľahlivého partnera pre dlhodobý biznis. A že váš náprotivok vo vás hľadá to isté. Je preto normálne si v pokoji porozprávať a navzájom si o sebe povedať pár viet. Ak nejde o človeka, ktorý ide do nájmu prvýkrát, popýtajte sa, kde býval, ako dlho, prečo odišiel, koľko platil atď. Dôvody odsťahovania musia byť jasné. V menšom meste určite, ak ste miestny, dokážete otázkami šikovne identifikovať, kto bol prenajímateľ a môžete ho kontaktovať so žiadosťou o referenciu na záujemcov o nájom. Trošku detektívnej práce sa oplatí, pamätajte, že ak vpustíte do svojich dverí neplatičov, tratíte niekoľko mesačných nájmov a prenájom bytu sa tak stáva nerentabilným.

Ak je niekto neplatič, s najvyššou pravdepodobnosťou dlhuje na mnohých miestach a celkom iste uviazol v sieti exekúcií. Ak už dlhuje inde, je vysoko pravdepodobné, že skôr či neskôr by dlhoval aj nám. Medzi dlžníkom a človekom sa rešpektujúcim svoje záväzky nie je žiadny priestor, buďto si nikdy nedovolíte niečo nezaplatiť – alebo čas od času niekde niečo ne(za)platíte.

Čo nemusím platiť sám, to neplatím. Ostatné starostlivo vyúčtujem
Prepíšte na nájomníka všetko, čo ide, určite elektrinu, plyn, internet a všetky ďalšie služby. Jednak si tak preveríte, či nájomník nemá náhodou nejaký dlh napr. na elektrárňach, ďalšou výhodou je, že v prípade neplatenia dlh „pôjde za nájomníkom“, nebudete tak musieť zbytočne platiť spotrebu, poslednou výhodou je zodpovednosť nájomcu za spotrebu. Niektorí nájomcovia doslova plytvajú energiami (často najmä kúrenie, voda) a keď potom prenajímateľovi dôjde vyúčtovanie a snaží sa získať od nájomcu doplatok, vznikajú spory a nedorozumenia.

Nie všetko sa dá na nájomcu prepísať (premenlivá je hlavne spotreba vody a centrálne vykurovanie), potom si nezabudnite do zmluvy zapísať pravidlo vyúčtovanie a záväzok nájomcu doplatiť prípadnú nadmernú spotrebu.

Čo je napísané, to je dané
Všeobecne možno odporučiť niekoľko bodov, ktoré by dobrá zmluva mala obsahovať. Celkom iste vždy uzatvárajte zmluvu na dobu určitú, štandardná je jeden rok. Nikdy neuzatvárajte zmluvu na dobu neurčitú, môže sa tak stať, že sa svojho nájomníka nikdy nezbavíte. Ďalšími opatreniami sú najmä:

  • ustanovenia o kaucii (minimálne jedna) a špecifikácii okolností, za ktorých dôjde k jej čerpaniu, a termínov do kedy má byť nájomníkom doplnená
  • špecifikácia dňa v mesiaci, do kedy má byť zaplatené nájomné
  • ustanovenia o zúčtovaní preddavkov na poplatky (voda, kúrenie, odpady, osvetlenie na chodbách atď.)
  • ustanovenie o zmluvnej pokute z dlžnej čiastky
  • špecifikácia všetkých osôb oprávnených ubytovať sa v byte
  • zákaz všetkých stavebných úprav nehnuteľnosti nájomníkom bez súhlasu prenajímateľa
  • okolnosti, kedy nájom zaniká

Starajme o nájomníka
Stretávam ľudí žijúci dlhodobo v nájme, premýšľajú často, že by si zaobstarali niečo vlastného, zvyčajne na to majú aj peniaze, a napriek tomu to neurobia. Dôvod? Dobrý domáci. „Žije sa nám tam dobre, majiteľ sa o nás stará a je príjemný.“

Okrem sympatickej výšky nájomného sa o svojich nájomníkov šikovní majitelia ďalej starajú. Nadväzujú s nájomníkmi osobný vzťah, byty vylepšujú, bez toho aby ich nájomníci o niečo žiadali. Pár tisícok investovaných do bytu každý rok a nadväzovania osobného vzťahu s nájomníkmi urobí obrovskú službu, zníži sa nám fluktuácie, dobrí nájomníci nám zostávajú verní, a hoci by si snáď radi kúpili byt pre seba, svoje rozhodnutie odďaľujú, kým to je možné. A keď nám náhodou predsa odídu, odporučí nám často za seba svojho známeho.

Správny nájomníci (platiaci a slušní) sa stávajú v dnešnej dobe nedostatkovým tovarom, je teda o to dôležitejšie zvládnuť správne proces hľadania a preverovania nájomníka a naučiť sa tej správnej starostlivosti o neho. Vyžaduje to istú sociálnu inteligenciu a je to práca – ale oplatí sa. Zmena je možno život, ale nás každá zmena stojí nemalé peniaze.


  • baxter

    Alfa-omega je nájsť dobrého nájomníka. Na RK by som rozhodne nespoliehal, mám s nimi dosť skúseností, naprostá väčšina maklérov, ktoré som kedy stretol (bolo ich tak desiatky za posledný cca 5 rokov) sú úplní diletanti. Nájomníka tí neodhadnú, sú radi keď privedú niekoho kto zaplatí províziu. Často tí privedú niekoho kto hľadá úplne iný typ bytu, v inej lokalite a pod

    V stručnosti moje tipy ako si prokleponout nájomníka:

    1) Osobné dojem – individuálne, ale keď si s ním normálne pohovoríš – odkiaľ je, kde pracuje, prečo chce do prenájmu apod tak ti to napovie

    2) Over si že na neho nie je exekúcie

    3) Over si že nemá trvalé bydlisko na obecnom úrade

    4) Neber tam rodiny s malými deťmi a dôchodcov. Znie to tvrdo a asociálne, ale je to kvôli tomu, že nájomník s deťmi má podľa Občianskeho zákonníka výhody naviac (náhradné bývanie v niektorých situáciách a podobné radosti) a ak budú problémy (neplatič), tak bude horšie násilne vysťahovať rodinu s malými deťmi alebo dôchodcu. Aspoň ja by som s tým mal trochu problém, ale nechať ich bývať zdarma tiež nechce. Takže je to proste prevencia.

    5) Samozrejmosťou je dobrá zmluva, u nájomníka si pochopiteľne over identitu (občianky, pas)

    6) Keď už potom dôjde na problémy, tak sa s tým moc nepárajte a buďte tvrdý. Síce tí zákon umožňuje guľové a ak by si chcel postupovať striktne podľa OZ, tak do toho radšej ani nechoď.

    7) Energie nechaj napísať na neho, keď prepáli majland tak dodávateľ to bude vymáhať z neho, nie z teba. Analogicky internet apod

    Ešte ma napadol jeden tip – do zmluvy sa dá dať tzv exekučné doložka, ktorá ti v prípade neplatenia nájmu umožní rovno rýchlu exekúcii. Znamená to, že ale musíš po podpise zmluvy dôjsť s nájomcom k vybranému exekútorovi a tam to podpísať. Platí sa za to nejaké percento zo sumy, ktorá je exekuovatelná (obvykle je tou čiastkou 1-3 mesačné nájmy), takže za to dáš možno pár eur, ale zas v prípade problémov máš väčšiu šancu rýchlo dostať svoje peniaze. Pochopiteľne s tým musí nájomník súhlasiť.

  • fikur

    Mať v zmluve sankcie v dobe previsu ponuky prenájmov, tak sa ako nájomca otáčam na päte a idem o dom ďalej. Nastavený vzťah nedôvery hneď na začiatku môže totiž len eskalovať. A z pozície prenajímateľa totálna hlúposť a neskúsenosť, ktorá si zasluhuje okamžitú reakciu-odmietnutie nájmu. U kaucie by som bol takisto veľmi opatrný a nastavil by som ju cca na 250 – 300EUR u nového bytu. A vôbec na zmluvu by som moc nespoliehal. Ak totiž neplatí slovo, nepomôže ani tzv. nepriestrelná zmluva. Čomu by som naopak venoval maximálnu pozornosť sú vzájomné sympatie a majetkové pomery.

  • Muzzii

    Presne tak, zmluva je zvyčajne len „zdrap papiera“. Keď som prenajímal svoj ​​byt, snažil som sa k tomu pristúpiť zodpovedne a nechal som si zmluvu spísať advokátom. Tzv. nepriestrelná zmluva s celým radom fígľov (napr. som spísal nájomnú zmluvu so sestrou, ktorá potom formálne uzavrela zmluvu o podnájme s konečným užívateľom) sa ale ukázala k ničomu, keď sa z podnájomníka vykľul hajzel – presne, ako je v článku napísané, prvé tri mesiace zaplatil, potom prestal, keď som zakričal, dal 30€ a povedal, že „viac nemá“. Dali sme mu výpoveď, ktorú ale neprevzal. Ukončili sme nájomnú zmluvu, čím sa zrušila aj podnájomné a poslali mu avizo – neprevzal. Niekoľkokrát som sa mu so svedkami snažil výzvu doručiť osobne – nebol doma. Nakoniec som ho za pomoci kamošov odsťahovali násilím, po otvorení bytu som myslel, že vyletím z kože – zničená vaňa, pretekajúci záchod, po stenách asi červené víno, plesnivá kuchynská linka. Pritom som dodržal všetky pravidlá prevencia: 1) nájomník vyzeral slušne, vyvolával sympatie 2) ukázal mi pracovnú zmluvu a výplatné pásky za posledné tri mesiace (bral cca 1000 tisíc čistého) 3) odporučil mi ho známi, ktorý ho poznal z detstva .. .

    Takže nájsť slušného nájomníka, je veľa o šťastí.

  • Wanted88

    ono dať naraz províziu + kauciu + prvý najom už robí veľa, a veľa ľudí čo hľadá prenájom má s tým problém, niektorí majú problém dokonca zložiť aj tú kauciu, ďalej sú ľudia čo chcú prenájom krátkodobo a tých ľutujem dávať províziu RK, sám som to zažil keď som hľadal prenájom. Prenájmy bez realitky boli do týždňa preč, nakoniec som rovnako zvolil prenájom cez RK a zaplatil ju 500EUR pretože sa mi ten byt veľmi páčil, a ten byt bol vraj voľný asi 4 mesiace …, ale dlhšie ako pol roka som tam neostal čo som zo začiatku nevedel, takže vyhodené prachy, navyše ten servis RK stál za hovno, a potom sa rovnako všetko dohováralo s majiteľom, maklér iba byt ukázal a bol pri odovzdaní a podpise zmluvy kde zhrabol províziu za nič, pre RK sú prenájmy dobré príjmy, pretože sa peniaze točia, než predaj nehnuteľnosti.

  • baxter

    Alfa-omega je nájsť dobrého nájomníka. Na RK by som rozhodne nespoliehal, mám s nimi dosť skúseností, naprostá väčšina maklérov, ktoré som kedy stretol (bolo ich tak desiatky za posledný cca 5 rokov) sú úplní diletanti. Nájomníka tí neodhadnú, sú radi keď privedú niekoho kto zaplatí províziu. Často tí privedú niekoho kto hľadá úplne iný typ bytu, v inej lokalite a pod

    V stručnosti moje tipy ako si prokleponout nájomníka:

    1) Osobný dojem – keď si s ním normálne pohovoríš – odkiaľ je, kde pracuje, prečo chce do prenájmu apod tak ti to napovie…

    2) Over si že na neho nie su exekúcie

    3) Over si že nemá trvalé bydlisko na obecnom úrade

    4) Neber tam rodiny s malými deťmi a dôchodcov. Znie to tvrdo a asociálne, ale je to kvôli tomu, že nájomník s deťmi má podľa Občianskeho zákonníka výhody naviac (náhradné bývanie v niektorých situáciách a podobné radosti) a ak budú problémy (neplatič), tak bude horšie násilne vysťahovať rodinu s malými deťmi alebo dôchodcu. Aspoň ja by som s tým mal trochu problém, ale nechať ich bývať zdarma tiež nechcem. Takže je to proste prevencia.

    5) Samozrejmosťou je dobrá zmluva, u nájomníka si pochopiteľne over identitu (občianky, pas)

    6) Keď už potom dôjde na problémy, tak sa s tým moc nepárajte a buďte tvrdý. Síce ti zákon umožňuje guľové a ak by si chcel postupovať striktne podľa OZ, tak do toho radšej ani nechoď.

    7) Energie nechaj napísať na neho, keď prepáli majland tak dodávateľ to bude vymáhať z neho, nie z teba.

    Ešte ma napadol jeden tip – do zmluvy sa dá dať tzv exekučné doložka, ktorá ti v prípade neplatenia nájmu umožní rovno rýchlu exekúcii. Znamená to, že ale musíš po podpise zmluvy dôjsť s nájomcom k vybranému exekútorovi a tam to podpísať. Platí sa za to nejaké percento zo sumy, ktorá je exekuovatelná (obvykle je tou čiastkou 1-3 mesačné nájmy), takže za to dáš možno pár eur, ale zas v prípade problémov máš väčšiu šancu rýchlo dostať svoje peniaze. Pochopiteľne s tým musí nájomník súhlasiť.

  • MoGa

    Par hintov

    - kaucia ako prve sito, ci nepatri zaujemca nahodou medzi nesolventnych
    - zmluvna pokuta za vypoved zmluvy do 4 mesiacov od jej podpisu, resp. dvojita cenotvorba v pripade kratkodobeho a dlhodobeho najmu
    - casovanie zmluv tak, aby koncili pocas hlavnej prenajimacej sezony: august – oktober
    - je dobre zistit ci je byt pre zaujemcu z nejakeho dovodu osobitne zaujimavy (v blizkosti je praca, alebo rodic o ktoreho sa stara… a pod.)
    - do zmluvy vyhlasenie, ze sa voci najomcovi nevedie exekucne ani trestne konanie (pod zmluvnou pokutou pri nepravdivom vyhlaseni)
    - Zaspinena malovka, povinnost vymalovat alebo stiahnut zmluvnu pokutu z kaucie
    - Velmi dobre si treba rozmysliet najomnika so psom, a ak takeho prijat nebat sa vyssieho najomneho aj kaucie
    - Prilis mladi najomnici maju tendenciu sa o byt nestarat a rusit susedov (oboje osetrit zmluvnymi pokutami zuctovanymi s kauciou)

    Z mojej praxe:

    - dodatocny vynos z kratkodobeho prenajmu (klient akceptuje vyssi najom napri. pri dohodnutej 2 mesacnej dobre prenajmu) , alebo zmluvnej pokute z predcasneho ukoncenia prenajmu, pripadne vynosu z jednoduchej formuly v najomnej zmluve „nevyizite najomne nie je povinny prenajimatel vratit“

    - Taktiez je dobre do zmluvy zakomponovat pravidla o tom, kedy moze prist prenajimatel na obhliadku (napriklad s novymi zaujemcami o byvanie na konci prenajmu) a kontrolu, najma na konci najmu, ako aj dokedy ma dat najomnik vediet ak ma zaujem najomnu zmluvu predlzit na dalsie obdobie.

    - Rovnako je dobre do najomnej zmluvy zakomponovat pod zmluvnou pokutou povinnost nahlasit zmenu kontaktnych udajov najomnika prenajimatelov (novy mail, novy telefon).

Doporučiť inzerát

Email Agent

TOPlist TOPlist TOPlist