Realitní zpravodaj

Ako vybrať dobrého nájomníka?

Nájsť a kúpiť byt za výhodnú cenu je len jedna strana mince úspešného investovania do realít. Okrem toho musíme svoj byt vedieť aj dlhodobo prenajať. To znamená nájsť dobrých nájomníkov a poskytovať im kvalitný servis, aby sa u nás cítili naozaj doma a radi nám za prenájom platili.


Nájsť nájomníka nebýva dnes vždy jednoduché. A ak už nejakého zoženieme, často sa nám stane, že narazíme na takzvaného „nájomného turistu“. Nájomný turista riadne platí prvé dva tri nájmy, potom ale platiť prestane a nám trvá mnoho mesiacov, než sa ho zbavíme, a ďalších niekoľko mesiacov, než nájdeme nového nájomníka. Výnosy mnohých prenajímateľov sú potom často na polovici toho, čo by mohli získať celoročne prenajatým bytom. To našimi kalkuláciami s výnosmi poriadne otrasie a investovanie do nehnuteľností potom prestáva byť úplne zaujímavé.
 
Poznám prenajímateľov, ktorí majú v rovnakom dome byt zhruba rovnakých dispozícií, a napriek tomu má jeden z nich dlhodobo spoľahlivé nájomníkmi, kdežto druhý naráža na neplatičov a vandalov. Riešenie je jediné: prevencia. V skutočnosti na lotra môže s obdobnou pravdepodobnosťou naraziť každý, kto byt prenajíma. Rozdiel je v tom, ako sa k nemu postavíme. Ak si dovolíme pustiť neplatičov do bytu, zákonite nás čaká strata minimálne v objeme niekoľkých mesačných nájmov. Do značnej miery tomu môžeme predchádzať. A dnes si povieme, ako na to.
 

Tu je niekoľko pravidiel, ktorými sa riadia úspešní:

Nie som chamtivý
Každý mesiac, kedy nemáme byt prenajatý, prichádzame minimálne o desať percent zo svojho výnosu (jeden mesiac = 1/12 ročného nájmu + náklady na byt, ktoré hradí nájomník). Pre nájomníkov je výška nájmu (najmä u malých bytov) „na prvom mieste“, preto ak stanovíme nájom o päť percent nižšie, než je na trhu obvyklé, je pravdepodobné, že sa v krátkej dobe objaví niekoľko záujemcov. Môžeme si tak vyberať tých, o ktorých získame presvedčenie, že môžu byť spoľahlivými nájomníkmi (napr. uprednostniť dievčinu, ktorá sa do mesta presťahovala za prácou pred starším pánom hľadajúcim byt po rozvode a pod.).

Pokiaľ máme byt v nesprávnej lokalite alebo predražený, potom sme odkázaní na jedného záujemcu za pár mesiacov a už ho nebudeme tak starostlivo skúmať – radi sa s ním dohodneme, len aby sme byt už obsadili. A to je zásadná chyba. Keď budeme žiadať o niečo nižší nájom, získame možnosť výberu medzi viacerými možnými nájomníkmi, prenajmeme byt rýchlejšie, ale navyše – náš nájomník si pravdepodobne bude bytu vážiť a dlhšie v ňom vydrží, bude si totiž vedomý toho, že inde by za porovnateľný byt platil viac. V dôsledku tak znižujeme fluktuáciu nájomníkov a šetríme náklady s hľadaním nového nájomcu.


Dôverujem, ale preveruj
Nájomný turizmus sa rozmáha vo veľkom, realitní makléri už v niektorých lokalitách vytvárajú zoznam ľudí, ktorí takto zneužívajú nižší dopyt po nájomnom bývaní a dôveru prenajímateľov. Existujú však mechanizmy, ako si nájomníka preveriť.

Uvedomte si, že hľadáte spoľahlivého partnera pre dlhodobý biznis. A že váš náprotivok vo vás hľadá to isté. Je preto normálne si v pokoji porozprávať a navzájom si o sebe povedať pár viet. Ak nejde o človeka, ktorý ide do nájmu prvýkrát, popýtajte sa, kde býval, ako dlho, prečo odišiel, koľko platil atď. Dôvody odsťahovania musia byť jasné. V menšom meste určite, ak ste miestny, dokážete otázkami šikovne identifikovať, kto bol prenajímateľ a môžete ho kontaktovať so žiadosťou o referenciu na záujemcov o nájom. Trošku detektívnej práce sa oplatí, pamätajte, že ak vpustíte do svojich dverí neplatičov, tratíte niekoľko mesačných nájmov a prenájom bytu sa tak stáva nerentabilným.

Ak je niekto neplatič, s najvyššou pravdepodobnosťou dlhuje na mnohých miestach a celkom iste uviazol v sieti exekúcií. Ak už dlhuje inde, je vysoko pravdepodobné, že skôr či neskôr by dlhoval aj nám. Medzi dlžníkom a človekom sa rešpektujúcim svoje záväzky nie je žiadny priestor, buďto si nikdy nedovolíte niečo nezaplatiť – alebo čas od času niekde niečo ne(za)platíte.

Čo nemusím platiť sám, to neplatím. Ostatné starostlivo vyúčtujem
Prepíšte na nájomníka všetko, čo ide, určite elektrinu, plyn, internet a všetky ďalšie služby. Jednak si tak preveríte, či nájomník nemá náhodou nejaký dlh napr. na elektrárňach, ďalšou výhodou je, že v prípade neplatenia dlh „pôjde za nájomníkom“, nebudete tak musieť zbytočne platiť spotrebu, poslednou výhodou je zodpovednosť nájomcu za spotrebu. Niektorí nájomcovia doslova plytvajú energiami (často najmä kúrenie, voda) a keď potom prenajímateľovi dôjde vyúčtovanie a snaží sa získať od nájomcu doplatok, vznikajú spory a nedorozumenia.

Nie všetko sa dá na nájomcu prepísať (premenlivá je hlavne spotreba vody a centrálne vykurovanie), potom si nezabudnite do zmluvy zapísať pravidlo vyúčtovanie a záväzok nájomcu doplatiť prípadnú nadmernú spotrebu.

Čo je napísané, to je dané
Všeobecne možno odporučiť niekoľko bodov, ktoré by dobrá zmluva mala obsahovať. Celkom iste vždy uzatvárajte zmluvu na dobu určitú, štandardná je jeden rok. Nikdy neuzatvárajte zmluvu na dobu neurčitú, môže sa tak stať, že sa svojho nájomníka nikdy nezbavíte. Ďalšími opatreniami sú najmä:

  • ustanovenia o kaucii (minimálne jedna) a špecifikácii okolností, za ktorých dôjde k jej čerpaniu, a termínov do kedy má byť nájomníkom doplnená
  • špecifikácia dňa v mesiaci, do kedy má byť zaplatené nájomné
  • ustanovenia o zúčtovaní preddavkov na poplatky (voda, kúrenie, odpady, osvetlenie na chodbách atď.)
  • ustanovenie o zmluvnej pokute z dlžnej čiastky
  • špecifikácia všetkých osôb oprávnených ubytovať sa v byte
  • zákaz všetkých stavebných úprav nehnuteľnosti nájomníkom bez súhlasu prenajímateľa
  • okolnosti, kedy nájom zaniká

Starajme o nájomníka
Stretávam ľudí žijúci dlhodobo v nájme, premýšľajú často, že by si zaobstarali niečo vlastného, zvyčajne na to majú aj peniaze, a napriek tomu to neurobia. Dôvod? Dobrý domáci. „Žije sa nám tam dobre, majiteľ sa o nás stará a je príjemný.“

Okrem sympatickej výšky nájomného sa o svojich nájomníkov šikovní majitelia ďalej starajú. Nadväzujú s nájomníkmi osobný vzťah, byty vylepšujú, bez toho aby ich nájomníci o niečo žiadali. Pár tisícok investovaných do bytu každý rok a nadväzovania osobného vzťahu s nájomníkmi urobí obrovskú službu, zníži sa nám fluktuácie, dobrí nájomníci nám zostávajú verní, a hoci by si snáď radi kúpili byt pre seba, svoje rozhodnutie odďaľujú, kým to je možné. A keď nám náhodou predsa odídu, odporučí nám často za seba svojho známeho.

Správny nájomníci (platiaci a slušní) sa stávajú v dnešnej dobe nedostatkovým tovarom, je teda o to dôležitejšie zvládnuť správne proces hľadania a preverovania nájomníka a naučiť sa tej správnej starostlivosti o neho. Vyžaduje to istú sociálnu inteligenciu a je to práca – ale oplatí sa. Zmena je možno život, ale nás každá zmena stojí nemalé peniaze.


Ako správne prenajímať byt?

Premýšľate, že svoje peniaze investujete do bytu, ktorý potom budete prenajímať? Ako vybrať ten správny? A oplatí sa to vôbec? Na trhu je obrovský počet bytov na prenájom a záujemcovia si môžu vyberať zo širokej ponuky. Vybrať však nehnuteľnosť, kde parametre cena / kvalita / výnosnosť sú adekvátne, je však niekedy umením.


Lokalita na prvom mieste

Hovorí sa, že pri nehnuteľnosti sú najdôležitejšie tri veci: lokalita, lokalita a lokalita. Dobrá lokalita sa vyznačuje predovšetkým dobrou dopravnou dostupnosťou a ponukou najrôznejších služieb.

Súčasným trendom je napríklad výstavba nových bytov v okolí Bratislavy, ktoré navyše často vznikajú na „poliach“. Takéto byty sú však ťažko prenajímateľné, a ak sa takýto byt podarí prenajať, bude sa musieť majiteľ spoľahnúť predovšetkým na mladších a menej stabilných nájomníkov, ktorí budú platiť aj nižšie nájomné. To potvrdzuje aj odborník na prenájom bytov: Ľudia chcú často bývať blízko svojho pracoviska alebo miesta, kde majú deti škôlku, školu a pod.. Ak niekto chce bývať v mieste svojho pracoviska, bude zháňať prenájom len v danej lokalite. Ak je niekto obmedzený finančne, potrebuje bývať rýchlo a nevadí mu dochádzať, bude mať vplyv na prenájom cena.

Kde kúpiť byt?

Je lepšie vybrať byt priamo v najväčších mestách našej republiky alebo sa poobzerať inde? Všeobecne možno napísať, že byty vo veľkých mestách sú stále predražené. Pokles cien sa stále ešte u nekvalitných nehnuteľností v týchto mestách nezastavil.

U niektorých menších miest s nižšou mierou nezamestnanosti cena bytov začala rásť a rentabilita (v tomto prípade ročná návratnosť alebo výnosnosť) je znateľne vyššia ako v prípade najväčších miest. Tohto názoru je aj odborník na trh nehnuteľností a investičný poradca: V Bratislave aj Košiciach sa priemerná čistá rentabilita pohybuje okolo 3% ročne, čo je veľmi málo. V mestách mimo Bratislavu a Košíc je pomer nájmu k cene nehnuteľnosti vyšší, teda návratnosť investície je rýchlejší. Na druhú stranu vo väčších mestách ľahšie zoženiete nájomníka. Takže ideálnym kompromisom je stredne veľké mestá, kde žije 20-100 tisíc obyvateľov.

Časová náročnosť

Ďalším vplyvom je aj časová náročnosť, ktorú je potrebné vynaložiť pre správu vlastných nehnuteľností. Všeobecne platí, že po lepších bytoch (rekonštruovaných v dobrom stave) je dopyt vyšší a možno si vybrať aj kvalitnejšieho nájomcu. Nezaplatené nájmy či zálohy, alebo náhradu za zdevastovaný nábytok tak riešiť pravdepodobne vlastník nebude. Platí tiež, že nehnuteľnosť by mal mať investor vo svojej blízkosti, čím ju má dlhšie od miesta svojho bydliska, tým je jej správa ťažšie.

Z tohto dôvodu investičný expert radí, aby sa investori združovali: Správa nehnuteľnosti a starostlivosť o nájomníkmi vyžaduje nejaký čas. Logicky je efektívnejšie, ak spravujete väčšie portfólio nehnuteľností, ekonómie tu používa termín úspory z rozsahu. Preto sa dnes aj majetnejší investori často združujú a spravujú nehnuteľnosti formou fondov kvalifikovaných investorov.

Investičný expert tiež odporúča zvážiť možnosti investícií do realitných fondov: Menší investor má možnosť podobným spôsobom investovať do nájomných nehnuteľností prostredníctvom klasických realitných fondov. Investície rádovo do desať miliónov je rozumnejšie, s ohľadom na širšiu diverzifikáciu, riešiť prostredníctvom fondu nehnuteľností, povedal investičný expert. Pre mnoho ľudí je to navyše jediná voľba, pretože nemajú dostatočný kapitál na nákup celej nehnuteľnosti, dodal.

Akú veľkosť?

Malú garsónka alebo skôr väčšie byty? Ak chceme nehnuteľnosť určenú výhradne na prenájom a svoju bytovú potrebu máme už zaistenú, odporúča sa voliť skôr menšie nehnuteľnosti, pretože po nich existuje ako väčší dopyt, tak aj miera rentability je vyššia. Garsónka s balkónom, či viacizbový byt s nepriechodnými izbami môže byť riešením.


Cena nie je všetko

Najnižšia cena však nie je všetko. Malé byty v žalostnom stave, v technicky nevyhovujúcich budovách či vedľa rušnej ulice, pravdepodobne za slušnú cenu neprenajmete. Čo je však dôležité, kvalita nájomníkov nebude v tomto prípade vysoká.

Všeobecne však platí, že nehnuteľnosť musí pôsobiť vzdušne a príjemne. Do bytu, kde plocha je menšia ako 30 m2 alebo má zbytočné malé miestnosti, ktoré môžu obmedzovať plynulý pohyb, radšej vôbec neísť. Rekonštruované nehnuteľnosti sa všeobecne prenajímajú lepšie, pravdepodobne budete mať viac záujemcov. Na druhej strane sú v prípade zanedbaných tehlových alebo panelových bytov potreba vynaložiť sumy až v rádoch tisícov eur, čo výnosnosť z prenájmu danej nehnuteľnosti veľmi zníži.

Nadrobno vylepšujte, nič ale nezatajujte

Ak nehnuteľnosť už máte a plánujete ju prenajať, existujú najrôznejšie „vylepšováky“, ktoré vám pomôžu nehnuteľnosť lepšie prenajať.

Fotografovaníe a ponúkanie nehnuteľnosti je jedným z nich takzvaný staging, čo je umelé vylepšenie danej nehnuteľnosti pomocou depersonalizácie (odosobnenie). Drobné nenákladné vylepšenia interiérov môžu nehnuteľnosti výrazne pomôcť. Ak fotografujete nehnuteľnosť, všetky prebytočné veci dajte preč, starostlivo upracte a potom si pri fotke pohrajte s farbami a svetlom. Snažte sa, aby nehnuteľnosť u potenciálneho nájomcu (alebo kupca) vzbudila pozitívne emócie, a on tešil sa na to, že si nehnuteľnosť bude môcť sám vybaviť. Princípy stagingu prispejú k tomu, aby sa nehnuteľnosť rýchlejšie prenajala, a môžu mierne prispieť aj na výslednej výške nájmu.

Pokiaľ máte dohodnuté schôdzky, vystupujte korektne. Nie je vhodné, aby bol byt obývaný nájomníkmi, a ak áno, vždy zmluvne zaistite, aby bolo možné pri konci prenájmu nehnuteľnosť ponúkať iným záujemcom. V tomto prípade musí byť nehnuteľnosť udržiavaná práve podľa zásad stagingu. Ponuka sa môže zdať na internete lákavá, vstúpiť však následne do zanedbaného bytu plného cudzojazyčných robotníkov, pachového zápachu zo záchodu, ktorý je navyše preplnený vecami, znamená pre záujemcov rozplynutie všetkých jeho snov o tomto bývaní.

Tiež je nutné venovať čas právnemu zabezpečeniu jednotlivých zmlúv. Najhoršie, čo sa totiž majiteľovi môže stať, je nájomník, ktorý má zle spísanú zmluvu s nejasnými povinnosťami. Niektorí nájomcovia tiež odmietajú platiť počas 3-mesačnej výpovednej lehoty nájomné, čo môže byť veľký problém. Preto výberu vhodného nájomníka a spísaniu zmluvy by mal majiteľ venovať veľkú pozornosť.

TIP: Ako vybrať dobrého nájomníka? Užitočné rady a tipy ako vyberať nájomníka.

Záver

Riziká u nehnuteľností sú pomerne vysoké, a ak chcete voliť nehnuteľnosť na prenájom, všetko si starostlivo premyslite. Nákup nehnuteľností vo veľkých mestách, ktoré by boli výhradne určené na prenájom, sa v súčasnej dobe neoplatí.

Rentiérstvo v podobe vlastníctva niekoľkých bytov sa zdá lákavé, ale často sa jedná o regulárnu prácu, kedy je potrebné všetko starostlivo strážiť. Existujú oveľa atraktívnejšie investície s vyššou výnosnosťou, kde pre ich správu musíte obetovať len minimum času.


Smart byty – chytré bývanie Nové Butovice

Celkom určite ste už počuli o novom trende bývania. Smart byty dnes predstavujú skvelú alternatívu, ako bývať naozaj pohodlne. V Českej republike je asi najznámejšia lokalita Smart bytov v Nových Butoviciach. V čom sú vlastne smart byty natoľko výhodné?


Už samotný názov bývania „Smart byty – chytré bývanie“ vypovedá o jeho celkových vlastnostiach. Menej zdatní angličtinu by si mohli smart byty preložiť ako úsporné bývanie, to však nie je celkom pravda. V oblasti ekológie sú smart byty asi tou najšetrnejší variantom, avšak samotné byty sa môžu pochváliť moderným luxusom. Ak by ste o kúpe nejakého smart bytu uvažovali, budete mať na výber širokú škálu bytov – od 50m2 až do 100m2.

Ekologická šetrnosť nie je jedinou prednosťou smart bytov. Konkrétne komplex v Nových Butoviciach sa nachádza len niekoľko málo metrov od vstupu do metra alebo 15 minút chôdze od centra Prahy. Ak máte radi prechádzky v prírodnej zeleni, máme pre vás dobrú správu. Hneď tri parky nájdete v blízkosti tohto komplexu.

Asi tou najväčšou výhodou smart bytov je ich bezkonkurenčná energetická šetrnosť. V porovnaní s ostatnými možnosťami bývania tu ušetríte naozaj veľmi veľa nákladov na energie. Najmä výdavky za vodu a elektrinu sa Vám môžu znížiť až na polovicu, to už je skutočne znateľný rozdiel!


Vďaka novým smart bytom sa bývanie v Prahe stáva oveľa pohodlnejším a lukratívnejším než kedykoľvek predtým. Kombinácia výbornej lokality s energetickou šetrnosťou už zaujala mnoho ľudí, ktorí sa rozhodli spojiť svoju budúcnosť s Novými Butovicemi. Komplex vyzerá už na prvý pohľad veľmi moderne a nadčasovo, to isté platí aj o všetkých interiéroch. Nám nezostáva nič iné, než Vám tento druh bývania vrelo odporučiť. Sme presvedčení, že podobných komplexov vznikne na území České republiky ešte veľa.

Doporučiť inzerát

Email Agent

TOPlist TOPlist TOPlist